Ta strona www używa plików cookies (tzw. ciasteczka) w celach statystycznych oraz funkcjonalnych. Dzięki nim możemy dostosować stronę do twoich potrzeb.
W każdej chwili masz możliwość zablokowania plików cookies w swojej przeglądarce. Dowiedz się jak to zrobić OK. Rozumiem
Kupieckie Domy Towarowe KDT
Strefa kupca

Najlepsza lokalizacja dla Twojej firmy

Wybór lokalu do wynajęcia dla firmy jest jedną z najważniejszych decyzji. Wielu nie mających w tym doświadczenia przedsiębiorców nie opiera się w tym wyborze na wiedzy, lecz na ogólnie panujących przekonaniach. Wszystko, co jest konieczne do znalezienia dobrego lokalu to dokładne zrozumienie własnych potrzeb oraz wnikliwe rozważenie kilku ważnych czynników, które pozwolą na podjęcie najlepszej decyzji.

Lokalizacja, komfort, prestiż

Istnieją trzy główne kwestie, które należy wziąć pod uwagę. Pierwszą z nich jest oczywiście lokalizacja, a co z tym związane - odległość od klientów, dostawców czy konkurencji. Jest to klucz do sukcesu wielu firm. Drugim ważnym aspektem jest rodzaj i wielkość potrzebnego nam lokalu, a także jego bezpieczeństwo, komfort oraz wygląd. Wreszcie rzecz ostatnia - wynajem czy zakup (dla potrzeb tego artykułu skoncentrujemy się na wynajmie).

Po rozważeniu wszystkich powyższych punktów oraz ustaleniu naszych możliwości finansowych można rozpocząć poszukiwania lokalu.

Przeanalizujmy kilka lokalizacji w Warszawie, biorąc pod uwagę różne czynniki, takie jak cena za metr kwadratowy, czyli koszty stałe związane z wynajmem, komunikacja, standard i potencjalni klienci.

Cena jest zróżnicowana w zależności od położenia i atrakcyjności. Jednak to nie cena wpływa na atrakcyjność miejsca prowadzenia działalności gospodarczej, ale jego oddziaływanie na klientów. Wartość naszego punktu opierać się będzie zarówno na prestiżu samego miejsca, jak i łatwości dotarcia do niego potencjalnych klientów. Ma to zasadnicze znaczenie dla handlu detalicznego. Niska cena najmu nie zwiększy obrotów firmy. Cena wynajmu musi wzrastać wraz z lepszą lokalizacją, prestiżem budynku, infrastrukturą i komunikacją. Stąd właśnie biorą się tak duże różnice w cenie w różnych miejscach miasta. Wiadomo również, że czynnikiem wpływającym na cenę wynajmu jest zwiększony popyt na dane miejsce. Wszędzie na świecie najbardziej efektywnym miejscem dla prowadzenia biznesu są centra miast. Wiąże się to przede wszystkim z możliwością dotarcia do jak największej ilości klientów. Ma to także niebagatelne znaczenie dla wizerunku firmy na rynku. Lokalizacja w centrum miasta jest wizytówką dla kontrahentów i klientów.

Prestiż nie dla małych?

Średnia cena wynajmu w najbardziej prestiżowych budynkach Warszawy wg opracowania firmy konsultingowej Ernst & Young wynosi 65 – 85 euro (+VAT) dla sklepów w najlepszych galeriach handlowych i ok. 75 euro netto dla sklepu na najlepszej ulicy miasta (ceny w euro, przy założeniach kursu sprzed roku). Za najbardziej prestiżową lokalizację w Warszawie uznaje się Nowy Świat, gdzie ceny oscylują pomiędzy 350zł a 400 zł (+VAT) za metr kwadratowy (podane ceny nie obejmują kosztów eksploatacji). Podobne ceny funkcjonują w warszawskich „Złotych Tarasach”.

Jednakże wynajem powierzchni handlowej w największych galeriach wiąże się z pewnymi ograniczeniami i zagrożeniami. Pierwszą sprawą są utrudnienia najmu lokalu dla małych przedsiębiorstw. Otóż centra handlowe preferują wynajem dla firm sieciowych, stąd też mniejszą możliwość najmu mają małe firmy. Do tego dochodzą rozmiary lokali - najmniejsze mają powierzchnię 60 m2. Preferowanie firm sieciowych powoduje, że we wszystkich wielkich centrach handlowych dominują prawie te same marki z tą samą ofertą towarową. Inną kwestią są kontrowersyjne zapisy umowy najmu np. wysokość kar umownych, uzależnienie wysokości czynszu od obrotu(tzn. wysokość płaconego czynszu uzależniona jest od pułapu osiąganych obrotów handlowych sklepu, jeśli zatem obroty są wysokie i obliczony procent od obrotów przekracza wysokość czynszu, to czynsz zmuszeni jesteśmy płacić jako procent od obrotu, jeżeli nie to najemca płaci czynsz którego wysokość określiła zawarta umowa) , brak możliwości wypowiedzenia umowy przez najemcę, za to wiele możliwości wypowiedzenia umowy przez wynajmującego, konieczność inwestycji w wykończenie lokalu , który nie jest przecież własnością najemcy itp. Czynsz za wynajem wiąże się nie tylko z powierzchnią, ale także z rodzajem prowadzonej działalności. Wpływ na wysokość stawek ma poza tym wyposażenie, np. schody ruchome, windy w ramach wynajmowanej powierzchni. Z reguły także w umowie znajduje się zapis, który nie pozwala na renegocjacje warunków, szczególnie finansowych.

Po prawej stronie Wisły

Porównajmy ceny najmu lokali użytkowych w kilku punktach Warszawy. Zacznijmy od Pragi Południe. Średnia cena za metr wynajmu powierzchni użytkowej waha się w granicach od 80 zł do 150 zł netto (zdarzają także oferty wynajmu za 180 zł za metr kwadratowy). Dla przykładu - za 112 zł za metr, możemy wynająć kilkunastometrowy pawilon na bazarku przy pl. Szembeka. Pawilon posiada bieżącą wodę i prąd. Ocena możliwości dojazdu komunikacją miejską w pobliże pl. Szembeka jest dobra, za to własnym samochodem słaba z uwagi na brak miejsc parkingowych; jednak zarówno cena, bezpieczeństwo, położenie, jak i oferowany standard znacząco ogranicza możliwość przyciągnięcia klientów innych niż pobliscy mieszkańcy.

Ceny lokali poniżej 100zł dotyczą z reguły powierzchni biurowych lub powierzchni do prowadzenia firmy nie związanej z działalnością handlowo-usługową. Dużym mankamentem proponowanych pomieszczeń na Pradze Płd. jest ograniczona możliwość oddziaływania na klientów spoza tej lokalizacji i niski standard oferowanych lokali.

Podobnie wygląda rynek lokali użytkowych na Pradze Północ. Średnia cena za metr wynajmu pojedynczego lokalu handlowo-usługowego wynosi ok. 100 zł. Do tej ceny należy doliczyć podatek VAT, media, a czasem czynsz dla wspólnoty mieszkaniowej. Miejscem o najwyższym natężeniu ruchu na Pradze Północ jest niewątpliwie ul. Targowa. Dużym plusem tej lokalizacji jest komunikacja miejska. Kilka linii tramwajowych, kilkanaście linii autobusowych, węzeł kolejowy, stacja PKP. Problemem jest jednak niewielka ilość lokali o wyższym standardzie z całą infrastrukturą potrzebną do prowadzenia nowoczesnego biznesu. Do tego dochodzi konkurencja w postaci centrum handlowego przy dworcu Wileńskim. Niebagatelne znaczenie dla klientów ma bezpieczeństwo i renoma okolicy, która w przypadku ul. Targowej pozostawia dużo do życzenia.

Inną lokalizacją po prawej stronie Wisły ma być budowane centrum przy Marywilskiej na Białołęce. Plany zakładają zakończenie prac do końca 2010 roku. Centrum będzie miejscem handlu dla kupców ze Stadionu X-lecia. Pierwsze hale są przeznaczone dla udziałowców spółki, co eliminuje w pierwszej fazie inne podmioty. Cena dla akcjonariuszy wynosi 25 tys. zł jednorazowego wkładu i 100 zł za metr kwadratowy (kwoty netto). Dla firm nie będących w spółce cena będzie wyższa, niestety nie wiadomo jeszcze o ile. Jak na razie przyszły jarmark jest stosunkowo słabo skomunikowany siecią transportu miejskiego, zaś możliwość dojazdu własnym transportem też pozostawia wiele do życzenia, zatem oddalenie od centrum może ograniczać napływ klientów pomimo, że jarmark planowany jest głównie jako rynek sprzedaży hurtowej. Należy pamiętać, że dotychczasowa siła i wielkość Jarmarku Europa związana była przede wszystkim z jego lokalizacją prawie w centrum miasta, przy dworcach PKP i PKS oraz znakomitą koniunkturą w minionych latach, opartą głównie na handlu ze wschodem. Do wszystkiego dochodzi data ukończenia inwestycji, planowana na koniec bieżącego roku, jednak na budowie jak dotąd nie dzieje się wiele, zatem trzeba uzbroić się w cierpliwość.

Śródmieście dla kupców!

W Śródmieściu istnieje wiele punktów i sklepów, natomiast niewielka jest ilość miejsc do handlu i usług w galeriach handlowych dla kupców. Wraz z pacyfikacją hali KDT przestało istnieć miejsce handlu inne niż wielkie sieci. Ceny najmu na głównych ulicach wahają się od ok. 140zł do 420zł (netto) dla pojedynczych sklepów o powierzchni powyżej 30 metrów. Brak jest natomiast ofert dotyczących powierzchni handlowej dla większej ilości drobnych podmiotów gospodarczych. Dlatego interesującą propozycję stanowi tu oferta CDC na pawilony handlowe w budynku Milenium Plaza. Cena wynajmu waha się od 199zl do 220 za metr kwadratowy netto przy czym podana cena, jak podkreślają przedstawiciele CDC, w odróżnieniu od cen na ogół podawanych na rynku obejmuje kompletny koszt najmu, a więc w cenie zawierają się wszelkie koszty eksploatacji (sprzątanie, ochrona, klimatyzacja, wszelkie konserwacje itd.,itp.). Klimatyzowane lokale są w pełni wykończone, każdy posiada podłogę z kamienia lub gresu, gniazda tel./internet, własny licznik energii i instalację alarmową. Dodatkowym atutem jest także wysoki na 30 pięter biurowiec Milenium Plaza, który dzięki dogodnemu połączeniu z centrum handlowym zapewnia dostęp dla pracowników biur lub uczestników często odbywających się tu konferencji. Dobrze położone i doskonale skomunikowane centrum CDC (14 linii autobusowych, 7 linii tramwajowych i linie kolejki podmiejskiej) posiada duży potencjał rozwojowy, w oddanym obecnie etapie mieści się przeszło 100 pawilonów, a kolejny planowany na 2 połowę br. etap przewiduje podwojenie liczby placówek handlowych.

Znikające 2 euro

Nową inwestycją reklamowaną jako najlepsze miejsce dla kupców jest Centrum Handlowo – Usługowe Akropolis w podwarszawskiej gminie Ożarów. Stawki reklamujące centrum wydają się bardzo atrakcyjne zważywszy ceny najmu w samej Warszawie. Diabeł kryje się w szczegółach i nie inaczej jest i w tym przypadku. Hasło reklamujące Akropolis to 2 euro za metr kwadratowy najmu. Jednak wczytując się w ofertę zauważymy, że tak atrakcyjne ceny są tylko dla ludzi, którzy zainwestują w centrum kwotę 74 000zł + VAT. Jest to kwota za zakup stoiska i finansowanie budowy centrum. Dodatkową opłatą jest 1000zł - opłata rezerwacyjna. Normalna opłata wynosić ma ok. 100 zł za metr, 1000 zł opłata rezerwacyjna i około 11000 zł opłaty wstępnej. Przedstawiane ceny podawane są w walucie euro, a więc cena najmu jest zależna od rynków walutowych i będzie się zmieniać wraz ze zmianą kursu waluty euro. Wszystko gra, jeśli kurs euro do złotówki spada, ale w odwrotnej sytuacji może stanowić to problem. Innym minusem inwestycji pod nazwą „Centrum Akropolis” jest trudność w określeniu jego położenia. Podana oficjalna lokalizacja wskazuje na miejsce, gdzieś pomiędzy końcowym etapem obwodnicy Warszawy, a trasą wylotową w stronę Poznania. Oprócz wizualizacji i informacji, że "blisko centrum" i że firma ma pozwolenie na budowę, żadnej szczegółowej informacji o lokalizacji jak dotąd nie ma. Niestety inwestor oprócz rysunków nie przedstawił także żadnych zdjęć stanu robót, ani też możliwości dojazdu. Poza tym budowa hal ma się zakończyć pod koniec 2010 roku. Więc póki co projekt Centrum Akropolis jest nader wirtualny i na razie istnieje tylko w planach.

Poza ofertami rynku warszawskiego istnieją także oferty miejscowości podwarszawskich lub tzw. bliskich okolic, ale to już zupełnie inna kategoria tak dla najmu, najemców jak i potencjalnych klientów. Oferta lokali zlokalizowanych poza granicami stolicy jest stosunkowo obfita, jednak cechuje ją pewna odmienność, ponieważ skierowana jest głównie na obsługę małego rynku lokalnego, często jednak na potrzeby sprzedaży hurtowej lub wielkopowierzchniowej. Przy takim założeniu potencjalny klient jest albo osobą miejscową albo przyjezdną, posiadająca własny środek transportu, dlatego trudno byłoby porównywać tak ważne dla tradycyjnego warszawskiego handlu kryteria, jak lokalizacja czy możliwości dojazdu komunikacją miejską.

Wybór miejsca do handlu jest dużo trudniejszy niż wynajem biura dla firmy. W sprzedaży najważniejsi są klienci, których napływ jest jednym z czynników stanowiących podstawy sukcesu, dlatego w dotarciu do nas klienci nie mogą napotykać problemów. W wypadku biura większość petentów możemy często obsłużyć bez spotkania z nimi. Dlatego ważne jest, aby w naszych kalkulacjach dotyczących lokalizacji skupiać się głównie na kliencie oraz jego potrzebach i komforcie.

Tak, chcę otrzymywać maile z bieżącymi informacjami!

strony internetowe warszawa